밴쿠버 집값, 올해에는 내릴까 아니면 또 오를까?

지난해 봄부터 여름까지 밴쿠버의 주택 시장은 말 그대로 '광기'가 지배했습니다. 집에 대한 묻지마 구매가 줄을 이었는데요. 호가보다 더 높은 가격에 집이 거래되는 일이 빈번했더랬죠. 집을 사려는 사람들 간의 구매 경쟁에 지역의 집값 최고치가 하루 단위로 달라졌습니다. 이쯤 되면 '광기'가 맞는 거죠? 

 

그런데 8월 이후에는 분위기가 사뭇 달라졌습니다. 주택담보대츨 규제 강화 등 집값 안정화 대책이 하나둘씩 소개되면서, 구매자와 판매자 모두 관망세로 돌아선 듯한 모습이 연출됐습니다. 매물량과 거래량 모두 줄어들었다는 얘기죠.

 

분위기가 이렇다 보니, 부동산 중개 기업이나 부동산협회조차 2017년에는 집값이 떨어질 것이라는 전망을 내놓고 있습니다. 그런데! 과연! 밴쿠버의 집값이 떨어질까요?

 

이 질문에 속시원히 대답해 줄 사람이나 기관은, 아마 없을 겁니다. 몇 년 전 모 시중은행이 집값 폭락을 예고했지만, 이 예상은 가볍게 빗나갔습니다.어떤 이는 밴쿠버의 집값은 떨어질래야 떨어질 수 없다고 단언합니다. 새 이민자가 계속해서 유입되고 있다는 그럴듯한 이유를 대면서 말이죠. 그런데 떨어질래야 떨어질 수 없다는 밴쿠버의 집값 역시 폭락한 적이 있습니다. 뭐, 다시 엄청나게 올랐지만 말이죠.

 

장기적 관점에서는 모르겠지만, 올해에는 집값 조정이 어느 정도는 불가피할 거라고 조심스럽게, 매우 조심스럽게 생각해 봅니다. 좀 더 섬세하게(?) 예상하자면 콘도나 타운하우스보다는 단독주택 가격 하락세가 두들러질 것으로 보입니다.

 

이렇게 생각하는 배경은 꽤 단순합니다. 각 금융기관의 주택담보대출(모기지) 담당자들이 무척 한가해졌다는 게 바로 그것이죠. 주택시장이 뜨거웠던 지난 여름, 모기지 담당자들은 눈코뜰새 없이 바빴습니다. 모기지 이자율이 사상 최저치인 상항에서 누구나 은행돈을 빌려 집을 사려고 덤벼 들었으니까요. 당시에는 구매하고 싶은 집값의 일정 부분만 다운페이할 수 있다면, 그리고 어느 정도의 소득 수준만 증명할 수 있다면 은행 융자를 얻는 게 비교적 어렵지 않았습니다.

 

지금은 사정이 달라졌습니다. 각 은행마다 규정은 조금씩 다르지만, 거칠게 계산해서 주택을 유지하는데 전체 가계 소득의 40% 이상은 들어갈 수 없습니다. 모기지 월상환액과 재산세 등등에 소득의 40%를 쓸 수 없다는 얘기지요. 그럼 어떻게 될까요? 빌릴 수 있는 돈이 작아지지요. 총탄이 넉넉하지 못하다 보니, 구매자 중 상당수는 비싼 하우스는 엄두도 내지 못하게 되는 겁니다.

 

재미있는 부분은 하우스보다 상대적으로 저렴한 콘도나 아파트에 대한 구매 문의는 여전히 많다는 점입니다. 왜 그럴까요? 제 생각엔 역사적으로 여전히 낮은 금리 수준 때문입니다. 이자 부담이 높지 않으니까 지금이라도 집을 사두자라는 움직임이 계속해서 존재한다는 거죠. 하지만 여건상 큰돈은 빌릴 수 없으니 그나마 다운페이 부담이 조금이라도 낮은 저렴한 콘도나 타운하우스로 구매자의 초점이 맞춰져 있는 상황입니다. 수요가 있으니까 콘도나 타운하우스 거래 시장은 활성화되어 있고, 이점 때문에 가격 변동도 많지 않아 보입니다. 반면 하우스는, 정확히 말해 비교적 고가의 하우스는 거래가 상당히 뜸해졌습니다. 공급은 있는데 수요가 없으면 자연히 단독주택 가격에 영향을 주겠지요. 

 

이쯤에서 상상력을 좀 더 발휘해 보자면, 단독주택과 타운하우스의 가격 차가 좁혀지면 자연스레 타운하우스에 대한 구매 문의가 뚝 떨어질 겁니다. 보통의 경우라면 돈 좀 보태서 단독주택을 구매하지 않겠습니까? 그러니까 단독주택 가격 하락은 결과적으로는 타운하우스, 더 나아가 콘도 가격 하락의 원인이 될 확률이 높다고 생각합니다. 

 

그럼 두번째 질문. 집값이 떨어진다면 그 폭은 얼마나 될까요? 밴쿠버의 집값이 2,30% 고평가되어 있다는 말들도 있던데, 그 거품이 모두 꺼질까요? 저는 그러기 힘들다고 봅니다. 집값이 떨어질까봐 지레 겁먹고 시장에 집을 내놓는 사람들도 물론 있겠지만, 집값이 실제 곤두박질치면 대부분의 집주인들은 매물을 거둬들일 게 뻔합니다. 공급이 부족하면 특별한 예외를 제외하면 집값이 떨어질 확률은 낮아지겠지요.

 

이쯤에서 안전핀 하나 걸어두겠습니다. 집값이 오를지 떨어질지는 정말 며느리도 모르는 것 같습니다. 소위 세계 최고 명문대학에서 경제학 박사를 땄다는 분들도 집값 전망과 관련해서는 매번 물을 잡수시던데요^^